本文是一篇金融论文，本文基于 2003-2017 年我国宏观房价持续上涨的大背景，研究宏观房价上涨时企业房产价值对企业产品市场竞争地位的影响，并得到以下结论：首先，本文研究发现：宏观房价上涨时，企业房产价值增加会显著削弱其产品市场竞争地位。本文将宏观房价上涨与企业微观房产数据结合，采用省级层面房屋和商业营业用房价格数据、35 大中城市房屋和商业营业用房价格数据计算得出四种房产价值指数，然后与企业房屋及建筑物数据相匹配计算得到四种房产价值数据，实证结果均显示企业房产价值增加会削弱企业产品市场竞争地位。其次，本文机理探究发现：1.企业房产价值增加时，会把资源配置到房地产，导致企业持有的投资性房地产增加。而投资性房地产与企业的产品市场竞争地位显著负相关，因此企业房产价值增加通过更多的进行房地产投资占用生产经营性资金来削弱企业的产品市场竞争地位。2. 企业房产价值增加时，会挤出主业相关投入（研发创新投入），导致其研发创新投入减少。而研发创新投入与企业的产品市场竞争地位显著正相关，因为企业可以通过降低成本、提升产品质量以及扩大产品差异化来抢占市场从而提升企业的产品市场竞争优势。因此，企业房产价值增加通过削减企业的研发创新投入来削弱企业的产品市场竞争地位。
第一章 绪论
第一节 研究背景和研究意义
一、研究背景
自从 2002 年 5 月国有土地使用权招拍挂制度实施以来，地价和房价借势高速增长，市场化住房逐步在房地产市场占据主导地位。随后，尽管政府持续不断颁布房地产宏观调控政策，房价仍然以较高幅度快速增长。统计数据表明，1998 年我国商品房平均销售价格为 2063 元/平方米，2017 年增长到 7892 元/平方米，年均增长率约 7.3%1。
一方面，由于我国房价高速增长，过热的房地产市场吸引大量资本，房地产投机盛行。宏观房价上涨时，企业房产价值增加给其带来了更多的资源，但是降低了企业承担风险水平，企业把资源配到那些低风险高回报的泡沫行业（如：房地产行业），房地产行业存在泡沫使非房地产企业进入房地产行业进行投资（荣昭和王文春，2014；刘行等，2016）。另一方面，房地产市场过度繁荣将导致土地要素价格上升，进一步压缩制造业的利润空间（黄静和屠梅曾，2009）。与其他行业相比，房地产行业生产率水平较低，非房地产企业进入房地产行业投资，企业投资结构改变造成资源错配，无疑会使低效率行业所占比重增加，降低经济运行效率（陈斌开等，2015）。不过房价上涨也有积极地一面，房产作为企业非常重要的可抵押担保资产，在国民经济中扮演着重要的角色。企业持有的房产能在公司借款过程中提供抵押担保，房价上涨使企业持有的房产价值增加，从而使企业的信贷融资能力增强，使得公司能够有更多的资金进行投资。同时，企业房产价值增加可以提高企业的负债 能力，从而缓解企业的融资约束。
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第二节 研究内容与研究框架
一、研究内容
本文在已有研究结论的基础上，结合我国房产价格波动情况，主要运用实证研究的方法探讨宏观房价上涨时企业房产价值对其产品市场竞争地位的影响，主要有以下几方面的研究内容：（1）宏观房价上涨时企业房产价值对其产品市场竞争地位的影响（2）机理探究部分，分别从企业投资房地产和削减研发创新投入两个方面探究宏观房价上涨时企业房产价值对其产品市场竞争地位的作用机理（3）拓展研究部分探究了企业经营业绩、行业竞争强度、企业所受融资约束程度不同情况下企业房产价值对其产品市场竞争地位的影响。
论文分为七个部分，具体内容如下：
第一章，绪论。本部分主要介绍本文的研究背景和研究意义，研究内容与研究框架以及研究方法和创新之处。
第二章，文献综述、理论基础与假设提出。对国内外相关文献进行回顾，主要包括三个方面：一是房产抵押品影响公司融资活动的研究；二是房产抵押品影响公司投资活动的研究；三是融资能力影响产品市场竞争地位的研究。最后进行必要的总结和评价。接着以信息不对称和委托代理的相关理论为基础，阐明企业房产价值对其产品市场竞争地位的影响机制并提出竞争性假设。
第三章，研究设计。主要从以下几个方面展开：样本选择和数据来源、研究模型以及变量的选择和度量。
第四章，实证分析。根据研究设计，利用计量软件进行描述性统计分析，相关性分析以及实证分析，对本文的竞争性假设进行验证。
第五章，机理探究。分别从企业投资房地产和削减研发创新投入两个角度探究企业房产价值对其产品市场竞争地位影响的作用机理。
第六章，拓展研究。本部分进一步探究了企业经营业绩、行业竞争强度、以及企业所受融资约束程度不同情况下企业房产价值对其产品市场竞争地位影响，更为深入地揭示宏观房价上涨时哪些企业更容易发生经营行为异化，以及融资约束不同的企业发生经营行为异化的不同后果。
第七章，结论、建议与展望。归纳和总结本文研究成果并在此基础上提出相应建议。分别从政府、金融市场和企业层面提出政策建议。最后，指出本文的研究局限并对未来相关研究进行展望。
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第二章 文献综述、理论基础与假设提出
第一节 文献综述
一、房产抵押品影响公司融资活动的研究
房产作为一种极其重要的可抵押担保资产，在国民经济中扮演着重要的角色。企业到银行信贷时房产能提供抵押担保，宏观房价上涨会增加企业持有房产的价值，从而增强企业的债务融资能力，使得企业能够有更多的资金进行投资。随着企业的投资支出增加，可抵押担保资产的价值继续增加，进而企业进行更多的借贷，对外投资进一步增加。如此长期循环，房价变动经过这种传导机制而不断被放大或增强，形成房产抵押担保渠道效应。
国外学者很早就意识到可抵押担保资产在经济运行中的重要作用。由于企业和银行之间存在着信息不对称，增加了企业的借款成本和难度，导致企业难以获得充足的贷款来满足企业经营发展的需要，引发企业融资约束和投资不足问题。而可抵押担保资产价值增加缓解了企业所受的融资约束，可以向银行获得更多的贷款，从而使企业的固定资产投资增加（Stiglitz 和 Weiss，1981；Hart 和 Moore，1994）。
近些年来，一些学者开始从微观角度出发，探究房价波动通过抵押担保渠道对企业投资的影响。Gan（2007）最早实证证明了抵押担保渠道效应理论，她利用日本的数据研究发现房地产泡沫破灭时期，持有房产的企业受到的冲击更大，可抵押担保资产价值损失更严重，获得的信贷资金也更少。Chaney 等（2012）利用美国的数据发现，宏观房价上涨使企业房产价值增加，企业可以发行额外的债务为项目提供资金支持，促进企业的投资。随后，更多的学者沿用 Chaney 等（2012）的方法，探究宏观房价上涨时企业可抵押担保资产价值的变化对企业行为的影响。Chen 等（2013）利用当地房价波动所导致的企业可抵押担保资产价值的变化，研究了财务柔性对企业现金政策的影响。研究发现企业房产价值增加会减少企业的现金储备量。Cvijanovic（2014）研究了房价波动对企业资本结构决策的影响，研究表明房价上涨时企业可抵押担保资产价值增加会提高杠杆率，缓解企业的融资约束。Adelino 等（2015）研究发现，房价波动所导致的企业可抵押担保资产价值变化的影响只集中在小公司，不能满足大型企业的融资需求。
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第二节 理论基础
一、信息不对称理论
信息不对称理论认为市场交易双方之间信息的不对称能够影响企业、投资者行为以及资源配置效率。信息不对称必然导致信息优势方获取更大的利益，信息劣势方的利益受到损害。信息不对称必然导致市场效率低，最终导致市场失灵。
信息不对称性会衍生出两类代理问题：逆向选择和道德风险。逆向选择是指信息优势方可能故意隐藏信息，以谋求最大收益，从而损害信息劣势方利益，此时企业也将面临更大的融资约束。在信贷市场，公司和银行之间存在着信息不对称，银行无法得知公司的真实还款能力，同时由于银行无法有效监督公司的贷款使用，这些融资摩擦导致公司难以从银行获得足够的贷款，产生融资约束和投资不足的现象。道德风险是指企业从金融市场筹集到资金后，改变投资方向，投资高风险的项目或者改变资金的用途，这种行为可能损害投资者或者银行的利益，同时可能会增加企业违约的可能。那么，银行会提高借款成本，加强信用评估，以减少道德风险给信贷部门带来的损失，而银行监督成本的增加将会增大企业的融资约束。
综上所述，由于银行与企业之间的信息不对称，使企业的借款成本增加，甚至放弃借款，导致企业的融资约束增加。企业可能由于资金限制减少对外投资，阻碍企业的发展。而宏观房价上涨时企业房产价值增加价，在一定程度上向银行证明企业的还款能力增强，缓解了企业与银行之间的信息不对称，使银行愿意增加给企业的贷款，缓解企业的融资约束。
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第三章 研究设计 ....................................... 17
第一节 样本选取与数据来源 ............................. 17
第二节 实证模型设定 ........................ 17
第三节 变量选择与度量 ............................... 17
第四章 实证分析 .......................... 22
第一节 描述性统计 ............................... 22
第二节 相关性分析 ............................ 23
第三节 房产价值影响产品市场竞争地位的实证检验 ....................... 25
第五章 机理探究：企业经营行为异化 .................................... 37
第一节 企业经营行为异化进入房地产行业 ............................... 37
一、企业经营行为异化进入房地产行业的理论分析 ..................... 37
二、企业经营行为异化进入房地产行业的实证检验 ..................... 37
第六章 拓展研究：调节性因素检验
第一节 不同经营业绩下房产价值的影响
一、不同经营业绩下房产价值影响的理论分析
宏观房价上涨时企业房产价值增加，企业的管理者为了维护在职业经理人市场的名声，以及为了自身的利益尽可能的提升自己的薪酬待遇，同时为了降低经营失败被解雇的风险，管理层通常会降低企业的风险承担能力，管理层短视，往往会把资源配置到低风险高收益的行业（刘行等，2016）。同时，管理层为了获得较高的薪酬奖励，会激发其自利行为，减少企业长期投资，短期逐利，用“白条利润”换取现金薪酬（吴育辉和吴世农，2010；刘振，2012）。当公司业绩较差时，为了获得新的利润增长点，更有动机寻找新的投资方向（Hyland 和 Diltz，2002）。根据利润驱动假说，如果某一行业的利润水平超过社会平均利润水平，就会有新企业进入该行业（Martin，2001）。房价高速增长使房地产行业的投资回报率高，而制 造业等实体企业的回报率低（吕江林，2010）。在高利润的诱惑下，企业的投资方向改变，会把更多的资源投入房地产市场而进行套利（吴海民，2012；荣昭和王文春，2014；王红建等，2016）。
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第七章 结论、建议与展望
第一节 结论与建议
一、研究结论
自 2003 年以来，房地产市场快速增长，房价上涨迅速和房地产行业高额利润，导致房地产行业过热，吸引了大量的资本进入房地产。一方面，大量资本进入房地产进行投资会进一步推动房价上升，房价持续上涨使房地产泡沫化。另一方面，房地产行业回报率高，大量非房地产企业进入房地产进行投资，使企业投资方向改变，造成企业资源错配，导致生产效率下降以及制造业空心化，对实体经济的发展造成严重的负面影响。因此，本文基于 2003-2017 年我国宏观房价持续上涨的大背景，研究宏观房价上涨时企业房产价值对企业产品市场竞争地位的影响，并得到以下结论：
首先，本文研究发现：宏观房价上涨时，企业房产价值增加会显著削弱其产品市场竞争地位。本文将宏观房价上涨与企业微观房产数据结合，采用省级层面房屋和商业营业用房价格数据、35 大中城市房屋和商业营业用房价格数据计算得出四种房产价值指数，然后与企业房屋及建筑物数据相匹配计算得到四种房产价值数据，实证结果均显示企业房产价值增加会削弱企业产品市场竞争地位。
其次，本文机理探究发现：1.企业房产价值增加时，会把资源配置到房地产，导致企业持有的投资性房地产增加。而投资性房地产与企业的产品市场竞争地位显著负相关，因此企业房产价值增加通过更多的进行房地产投资占用生产经营性资金来削弱企业的产品市场竞争地位。2. 企业房产价值增加时，会挤出主业相关投入（研发创新投入），导致其研发创新投入减少。而研发创新投入与企业的产品市场竞争地位显著正相关，因为企业可以通过降低成本、提升产品质量以及扩大产品差异化来抢占市场从而提升企业的产品市场竞争优势。因此，企业房产价值增加通过削减企业的研发创新投入来削弱企业的产品市场竞争地位。
最后，本文拓展研究发现：1.相比经营业绩好的企业，经营业绩差的企业为了改善经营业绩，更容易发生经营行为异化，对主业投资的挤出效应更明显，对其产品市场竞争地位的削弱作用更强。2.与竞争强度低的行业相比，竞争强度高的行业，宏观房价上涨时企业房产价值增加对其产品市场竞争地位的削弱作用更强。因为行业竞争强度高，企业在本行业获利难度增加，而房产价值增加会使企业风险承担水平降低，管理者为规避风险短期逐利，进入房地产等泡沫行业套利，挤出主业相关的投资，对企业的产品市场竞争地位产生不利影响。3.对于企业所受融资约束程度不同，其发生经营行为异化对其产品市场竞争地位产生的影响程度也不同。相比融资约束程度低的企业，融资约束程度高的企业的房产价值增加对其产品市场竞争地位的削弱作用更强。企业融资约束程度高，企业融资难，融资成本高昂，企业可以用于生产经营的自有资金本身就不宽裕，此时把资源配置到房地产等泡沫行业，对主业投资来说无疑是雪上加霜，从而对企业的产品市场竞争地位的削弱作用更强。
参考文献（略）