关键词：保障性住房；价格；经济规制
一、城市保障性住房供给问题分析
(一)中国住宅保障制度的缺失
中国的保障性住房是指面向低收入阶层的经济适用房和面向城镇最低收入“双困户”的廉租住房。早在1998年7月国务院下发的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》(即国发23号文)，强调要“建立和完善以经济适用住房为主的多层次城镇住房供应体系”，就正式拉开了中国经济适用房和廉租房的建设与供应的序幕。很显然，中央政府的效用目标是整个社会公共利益最核心的代表和体现，它强调在注重市场效率的同时，也要兼顾社会公平。然而，作为保障性住房执行层面的地方政府，这些年的政绩考核却是GDP增长与地方经济的发展，其利益偏好在于“利”和“绩”。国家规定，保障性住房土地是无偿划拨的，相关行政事业性收费也要减免一半，廉租房还需要地方财政的补贴。而土地资源是有限的，“卖地”恰恰又是这几年地方财政收入的重要来源，因此，面向低收入困难群体的保障房与地方政府的财源站到了对立面上，保障房建设就自然失去了“保障”，而保障性住房的缺少是目前住房供应失衡的重要原因。
中国住房保障制度的缺失主要表现在如下几个方面：首先，保障性住房建设的立法缺位。其
次，保障性住房土地供给缺乏规划。第三．保障性住房财政支持力度不足。第四，保障性住房金融支持有限。
(二)中国经济适用房供给现存问题分析
1．中国经济适用房供给的现状与问题作为中国住房保障体系重要组成部分的经济适用房，对我国社会稳定有着举足轻重的作用。按照1998年7月国发23号的设计要旨：低收人家
庭租赁由政府或单位提供的廉租住房，中低收人家庭购买经济适用房，其它收入高的家庭购买、租赁市场价商品房。为贯彻执行国发23号文精神。建设部、国家计委、国土资源部又相应下发《关于大力发展经济适用住房的若干意见》。到今天已经过去了八个年头，但是，中国的经济适用房发展情况似乎远不如政策设计中的那样理想，整个住宅供应体系也出现了与政策设计较大的偏差。当前，中国经济适用房建设存在的问题可以归结为“对象失控、面积失控、价格失控”。
2．经济适用房供给现存问题的成因分析
经济适用房现存问题的成因主要是：首先，地方政府过于关注“利”和“绩”。中国的地方官员绩效考核仍然是以GDP的增长为主，房地产开发投资占总投资比重大，又可以带动建
材、家电等其他相关产业经济的增长，可显著地提高GDP。同时，保持住宅市场热度带来的高土地出让金为政府财政收人提供了一个重要来源。两方面的利益导致了地方政府的土地供应并不向经济适用房倾斜，从而导致市场越热，地价越高，经济适用房开发越少的局面。
其次是开发商追求利润最大化。一些开发商为了牟取高额利润，在享受政府优惠补贴的同时，
通过利用混淆住房面积概念变相提高房价，或干脆以普通商品房名义销售等方法，使政府的“砖头补贴”进了自己腰包。
第三是政策落实不到位和监管成本太高。其一，土地落实不到位。其二，优惠政策没有全部落(三)城市廉租房供给相关问题分析住房保障体系另一组成部分是廉租房，它是指政府向城镇最低收入居民且住房困难的家庭，提供租金补贴或实物配租的具有社会保障性质的
住房。[1]1．廉租房的需求者——最低收入者还是住房弱势群体
从廉租房的需求方层面分析，廉租房这一住房保障体系要保障的应是住房弱势群体的居住问
题。因此，我们必须界定清楚住房弱势群体的范围。首先，住房弱势群体应属于住房困难户。住房困难，是指家庭人均使用面积不足6平方米。值得注意的是，住房困难不等同于“最低收入”家庭，如社会存在原有集资房的下岗职工等。其次，他们又是收入困难户，是指家庭人均收入在当地政府划定的最低生活保障线金额界限以下的，并在未来一段时间内不可能提高居住条件的社会群体。第三，他们处于社会政治经济生活中的底层，人微言轻，需要政府出面保障其住房。
2．廉租房的供给者——政府还是企业?依据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，政府应是廉租房的供给主体，对城市廉租房实。再次，在补贴对象上失去监管，成本太高。由于经济适用房属于保障性用房，它必须由政府统一建设与统一管理，唯有此，才能起到对市
场经济的辅助保障功能作用。
实行统一开发建设和统一管理，以确保其供应能满足住房弱势群体的需求。冈此，各城市廉租保障房应建立以政府为供应主体，社会各界共同参与的供应体系，不排除个别开发企业为了社会责任而参与到廉租房的建设中来。
3．廉租房的房源——收购旧房还是新建?根据2004年3月1日起正式实施的《城镇最
低收入家庭廉租住房管理办法》有关规定，廉租房的房源主要来自于腾空的公有住房、政府出资建设的廉租住房、政府出资收购的住房、社会捐赠的住房和其他渠道筹集的住房。
目前应将第三种房源即政府出资收购住房作为中国廉租房的主要来源。国家可通过设立隶属于政府的经营廉租房的专业公司对空置商品房住宅进行收购，并按照廉租房标准进行必要的改建，如内部分隔以减少单套面积等。
4．廉租房的资金来源——财政资金还是市场资金?
保障最低收人家庭的廉租房工程是一项社会公益性事业，也是政府的一项保障工程，职责所
在。因此，财政资助应是廉租房工程资金的主要来源。若让位于市场资金，则会使廉租房的保障性质发生质变，最终将难以成功。
面对廉租房建设资金短缺的现状，笔者认为地方政府应从土地出让收益中划出一部分作为廉
租房的使用资金，专款专用。同时，还可以充分利用市场上的资金来源，如：(I)发行“廉租住房彩票”。类似于体育彩票和福利彩票性质，吸收社会资金，以其中一部分作为彩金，其余大部分用于专项的廉租房资金。(2)政府参与房产开发如“经营廉租房专业公司”的收益部分。(3)建立“廉租房基金”。
实际上，保障性住房的核心经济问题是房价与租赁价格的确定问题，它涉及到能否起到保障
作用和住房保障制度的成败，为此，我们有必要对此进行深入分析。
二、中国经济适用房的价格经济规制分析
(一)中国经济适用房的性质与价格高低问题经济适用房制度的初衷是作为社会住房保障
体系的一部分，解决低收人家庭的住房问题，其建设用地Fh地方政府无偿划拨，属于保障性质用房。因此，经济适用房的价格就必须由政府进行经济规制，才能起到保障作用，促进社会和谐。
由表l可见，若以2004年我国经济适用房平均价格1542形平方米计算，按照目前住房面积标准确定户型80平方米的住宅总价则为123360元，它对于低收入户和最低收入户家庭的收入能力而言，房价收入比分别为8．6和12．83倍，超过6倍的国际标准正常值。采用按揭方式购房，则月供占月收入比重为43．82％和65．38％，这对于低收入者来说，负担太重。
相反，当前一些地方非但没有控制住经济适用房价格，还任其失控，有的城市居然按照市场价格思路来制定保障住房价格，并随商品房价格上涨而上涨，年涨幅有的超过40％，定价偏高与偏低的居民购买力所产生的矛盾相当突出。对于经济适用房价格水平是高还是低，不同的人有不同的看法。这里存在一个衡量经济适用房价格高低的标准问题。作为保障用房，笔者认为经济适用房价格高低的衡量标准应是低收人者的承受能力，离开低收人家庭的收入水平去谈论经济房的价格是没有意义的，它起不到保障作用。
(二)经济适用房价格经济规制模型分析
中国经济适用房价格经济规制模式是“被减免掉的成本加成”定价模式，即政府首先规制减免掉经济适用房的一些开发成本，在此基础上加成3％的开发利润，再外加管理费、利息和税金，以成本价格而不是市场价格作为经济适用房的价格。具体而言，经济适用住房价格经济规制后的构成为：【31征地和拆迁安置补偿费；勘察设计和前期工程费；建安工程费；基础和公共配套设施建设费；管理费，一般按照不超过(1)至(4)项费用之和的2％计算；贷款利息；行政事业性收费；税金，依照国家规定的税目和税率计算；利润，按照不超过上
述I至4目费用之和的3％计算。受政府经济规制后，经济适用房的基准价格由开发成本、税金和利润三部分构成，即经济适用房经济规制的成本加成价格模型为：P=(1+2+3+4)×(1+2％+3％)+(6+7+8)前我国人均理论上，由于没有地价，按照成本加利润定价的经济适用房价格应该比市场商品房价低了很多，如福州市2005年经济适用房基准价格为1800形平方米，比同期的市场商品房均价方米低了近一倍。H1当然，具体某套经济适用房的实际成交价格是在基准价格基础上根据楼层、朝向差价修正后确定，楼层、朝向差价按整幢(单元)增减的代数和为零的原则确定。由于房地产开发与建设过程中发生的相关成本支出，可细分为许多项，不同的房地产开发公司在对成本的归集与分配方式上难以统一，使得房地产企业的实际开发成本数据在一定程度上不能直接对比。因此，理想的做法是：经济适用住房成本加成定价首先由有定价权的政府价格主管部门会同建设(房地产)主管部门，按照《经济适用住房
管理办法》相关定价规定，依据建筑造价定额标准，对住宅开发的建筑成本费用等项目事先给予确定，并向社会公布当地经济适用房价格。由于经济适用住房价格与地价无关，因此其
上浮幅度主要取决于建筑材料与人工费的上涨，而且扣除房屋折旧后，其涨幅应相当有限，甚至应该表现为不断贬值的过程，至少在一定时期内，经济适用房价格应保持相对稳定。为防止投机炒作经济适用房，须加强经济适用房价格的规范化管理，价格上浮必须由有定价权的政府价格主管部f-JJj口以规制确定，下浮幅度不限。
三、中国廉租房租赁价格的经济规制分析
(一)经济规制下的廉租房费率构成及与市场租金的区别
1．经济规制下的廉租房费率构成及其影响"
廉租房租赁价格或费率就是廉租住房租金，简称廉租房租，是零星出卖廉租房使用权的价格。
廉租住房租金实行政府定价，具体定价权限按照地方定价目录的规定执行，标准原则上由房屋的维修费和管理费两项因素构成，即廉租房租赁规制价格仅由维修费和管理费两项因素构成，并与城镇最低收入家庭的经济承受能力相适应。旧，要了解廉租住房租金标准及各地方定价的差异，首先必须从理论上把握租金的构成及其影响因素。一般情况下，住宅租赁价格的基本构成因素
有如下几个：(1)租赁住宅的概算成本。这是租金的基础和主要部分，包括房地产客观合理价格、装修费用、配备、住宅保险费及税费等。(2)租赁期间的利息。包括出租方为购买租赁住宅所筹集资本的利息、筹资费用等。(3)出租方利润。作为置业投资者的出租方须获得超过利息之上的利润以补偿投资风险，而同时住宅用途对风险及利润的影响较大。(4)房屋管理及维修费用。管理费用指租赁期间投资者对住宅管理的付出，如租金收取、保安及卫生费等等；维修费用包括住宅、配备的维修等。(5)租赁期末住宅权益值。城市住宅有限的寿命期由许许多多租赁期所组成，每个期末出租方对住宅的权益值均不同，其高低取决于
租赁期初住宅概算成本、维修费用投入和期末市场状况。不同因素构成了不同的租金，具体有：
(1)廉租房租金或福利租金。廉租住房由于具有社会保障性质，其租金仅由维修费和管理费构成。
免费论文下载中心
(2)准成本租金。也称“三项因素租金”，指由折旧费、维修费和管理费三项因素构成的城市
住宅租金标准。成本租金。亦称“五项因素租金”，指由折旧费、维修费、管理费、税金和利息五项因素构成的住宅租金。
(4)商品租金。也称“市场租金”或“八项因素租金”，指以住宅商品的价值为基础，由市场供求关系决定的住宅租金。它由折旧费、维修费、管理费、利息、税金、利润、保险费和地租等八项因素构成。
(5)理论租金。指以马克思价值理论所测算的理论价格为基础而制定的住宅租金。根据马克
思的价值构成理论W=C+V+M，理论租金的构成因素包括住宅生产和流通过程中的全部费用和盈利。
尽管廉租房租金标准由“两项因素”构成，但是，由于各地方住宅市场和经济发展的不平衡，不同的住宅也有好坏之分，最终体现在租金上也应有些微的差别。而要了解这种差异，就必须分析影响租金的因素。租金与房地产价格的关系，就像利息与资本本金的关系一样，因此影响房价的因素也一样会影响租金，当然住宅租金还有其自身的一些特点，租金影响因素还有自然因素、经济因素和社会因素。
2．廉租房的规制租金与市场租金定价方法的区别
廉租房租金不但在构成因素上大大少于市场租金，二者定价方法的差异也很大。从当前一些
城市实践看，中国廉租房租赁价格政府经济规制主要采取租金补贴、实物配租和租金减免三种方法。在政府经济规制下，廉租房租赁价格定价是以保障性用房性质的福利租金为主。按照“两要素原则”定价，并根据各地经济发展情况及房屋状况进行一定的修正后确定。
相比较之下，市场租金的定价方法主要基于置业投资收益原则，按照市场经济规律定价，这与保障住房的福利租金有本质的不同。市场租金定价的方法主要包括置业投资收益法、市场租金比较法、市场租售比率法、百分比租金法、平均偿还本金法、银行复利法和住宅租赁率法。
总之，市场租金定价方法是从住宅置业投资者的投资收益角度来确定租金，而不是从社会最
低收入者的支付能力角度来确定廉租价格的，我们在进行廉租房租金经济规制定价模型设计时，显然不能采用市场租金的定价模式。
(二)中国廉租房租赁价格经济规制定价原则
鉴于经济规制廉租房租赁价格的重要性，实践规制定价中应当遵循如下基本经济规制原则：
(1)遵循依法规制定价原则。市场经济体制下的经济规制定价必须依法进行，应该在中国《价
格法》的框架下补充新设关于廉租房租赁价格确定的相关条款．使规制有章可循，依法进行。
(2)遵循公正、公开的原则。各地在规制制定、调整廉租房租赁价格标准时，应充分听取社会中各有关方面的意见，并在媒体、政府网站等相关信息渠道上进行公示。
(3)遵循保障性原则。既是“廉租”房，其租金标准必须要低廉，要与困难家庭的收入挂钩，大大低于市场租金，以达到保障社会最低收入住房困难家庭的目的，而不能按照住房相关投入费用的市场价值补偿原则来定价。
(4)遵循“有保有别”定价原则。廉租房租金定价既要起保障效果，制定的价格又要有所差别，根据家庭的不同收人情况、廉租房的位置、面积、结构等房屋个别因素，采取有区别的定价，以达到经济规制廉租房租赁价格的目的。
(5)遵循经济合理定价原则。根据效用理论，
廉租住房租金单价应随着家庭人口数的增加而递减，随着家庭收入和住宅面积的增加而递增。
(6)遵循城市廉租住房租金的可替代原则。由于一般情况下，理性经济行为导致在效用相同
的物品之间形成了相同的价格，因此，该原则要求某廉租住房租金的确定结果不得明显偏离类似廉租住房在同等条件下的租赁价格水平。
(7)遵循廉租住房租金制定的“时点”原则。随着城市房地产市场的发展，影响住宅租金因素的变化和生活水平的逐渐提高，导致同一宗廉租住房租金在一定时问点后往往会产生变化，即存在现实意愿经济租金(未来时点租金)和契约租金(原租金)的差别，当现实意愿经济租金水平大大高于契约租金时，对承租方非常有利，会导致承租者在收入水平提高后仍然占用廉租住房资源而不挪窝，使廉租住房无法实现良性循环；反之，则损伤廉租者，起不到保障性作用。因此，该原则要求城市廉租住宅租赁价格确定结果应没定一个租金使用的有效期，一旦现实意愿经济租金变化偏离契约租金太多，则需对廉租房租金重新评估确定。当然，租赁双方可在订立协议时，设置一些条款，以避免经济租金变化太大时所造成的影响。
(三)廉租房租金经济规制定价模型分析
在制定廉租房租赁价格时，其经济规制的核心主要是解决家庭收入与租金标准之间的关系问
题。美国规定享受廉租房家庭每月支付的最高租金不超过家庭月收入的25％，超出部分由政府补贴。由于中国的恩格尔系数高于美国，且全国各地经济发展水平差异大，沿海东部地区好于两部，所以可将中国的廉租住宅租金支付标准定在家庭月收入的5％一25％之间，各城市根据本地实际在此范围内取值。假定某城市某拟租住廉租房的家M，支付标准为家庭月收入的口倍，5％≤口≤25％，则该家庭每月支付的廉租房最高租金支出为／3M。
《城镇廉租住房租金管理办法》中的廉租住宅租金标准规制为维修费和管理费两项因素构成，假定其每月每平方米的租金单价值为磊，若当地最低人均住宅使用面积为S。，廉租家庭人口数为N，家庭实际廉租住房面积为S。另外，假定三项因素构成的准成本租金月单价值为Z。，五项因素构成的成本租金月单价值Z：。则廉租房租金乙上述尽管从微观经济层面对保障性住房价格的经济规制进行分析，但是，应该认识到作为保障房供给者的地方政府自身具有的公益本质属性和“自利”从属属性将会影响到保障房价格经济规制目标的实现。因此，作为准公共产品的保障房，要达到其公共利益目标，防止保障房价格规制失灵，就必须实行地方政府与价格规制者的分离，实现我国规制机构由政府与监管合一的形式向相对独
立规制机构的形式过渡。科学的做法是从立法、机构权威性、专业技术、管理职能和运作成本资金等视角，在住宅与城乡建设部、国土资源部等职能管理部门下成立相对独立的、中央直属的、专业性的保障房价格经济规制机构，依照《中华人民共和国价格法》等相关规制法规，直接承担保障房价格规制职能。另外，机构是否“不作为”或被利益集团“俘虏”，将受到人大、物价管理委员会的监督检察，并通过立法，实现价格听证会的常态管理，以
采纳民意。机构运作经费也应本着取之于民，用之于民的原则由财政划拨使用。
四、结束语
任何一项政策如果违背了它的初衷，就需要改变。要解决保障性住房供给中出现的问题，作
为保障性住房供给主体的政府首先须全面介人其建设与管理环节，必须做到：(1)强化地方官员问责制。国家应规定各地方制定保障性住房建设和相应的土地供给年度规划，并作为一项政绩考核，责成地方政府完成。(2)成立相对独立、中央直属的专业性保障房价格经济规制机构，实行价格听证会，依法科学合理规制保障房价格。(3)从严甄别、审批受惠对象，控制审批程序。各地根据经济收入水平和住宅市场发展状况，划定保障房受惠标准，采取单位、街道办事处、水电和房屋产权管理部门证明，网上公示等多种方式，了解、甄别保障房需求者的信息资料，包括需求者目前收人和居住状况等，防止投机者进入，影响住宅市场的价格，提高买房透明度，保证最需要住房的群体优先购买。在经济适用房与商品房价差较小的城市，应控制其供给数量。(4)从严控制保障房上市交易时间，加强交易税费管理。采取“内循环”流转模式，由政府回收保障房，从制度上制止炒卖经济适用房违规行为的发生，避免因市场化的趋利行为和缺乏监控等引发种种违背经济规律的问题，切实发挥经济适用住房的保障作用。(5)制定合理建设规划，适度控制保障性住房的供给节奏，做到真正从质和量上解决低收人困难群体的住房问题。
注释：
[1]叶剑平、谢经蒙：<房地产业与社会经济协调发展研究》，北京：中国人民大学出版社．2005年版，第4～5页。
[2]王吓忠、巫月娥：<廉租房相关问题研究>，《城市问题)2006年第6期，第62页。
[3]国家计委、建设部：<经济适用住房价格管理办法>第六条，2002年2503号文件。
[4]王阿忠等：<辞旧岁短话说福房迎新春榕楼喜洋洋一福房指数12月份市场分析预测暨年终盘点>，<海峡都市扳>
2006年1月15日，第8版。
[5]王吓忠：(我国城市住宅租赁价格：基于重塑房价标准的研究》．<技术经济)2006年第8期，第47页。
[6]国家发改委、建设部：<城镇廉租住房租金管理办法>，2005年4月7日。
[7]芦金锋、刘建松：(廉租住房租金定价模型探讨>，(建筑管理现代1E}2003年第2期，第52—53页。