我国在评估房地产中的收益法研究应用

第一章绪论
1.1国内外研究概况
1.1.1国外的研究
现代房地产评估起源于英国，早在1884年英国就出版了房地产估价专著，其中详细地论述了收益法。其后近百年的时间内，该方法几乎没有什么大的变动，被以后各代
评估师所沿用。在1890年马歇尔首次明确地提出了收益法，他把利率作为连接价值与收益的纽带，并给出了公式:价值=收益/利率。1906年，费希尔(Irving Fisher)在《资
本和收益的性质》( The Nature of Capital and Income)一书中对利率、收益价值( income-value)和资本价值(capital-value)等IL个重要概念作了系统阐述，他在资本
价值和收益资本化方面作了开创性的研究。1959年，埃尔伍德(Ellwood )提出了房地产的总价值应当反映抵押贷款和权益的价值并发表了Ellwood表，将收益法发展到了一
个新的时期。
温特(Paul F Wendt )、拉特克里夫(Richard U.Ratcliff)等人在二战到1962年这一时期对房地产价值理论也做出了重要贡献。温特是收益法中总收益乘数法的倡导者。拉
特克里夫认为成本法不能预测价值，投资者倾向于价格一收益比率法。然而，在1972年，他又提出，多数收益性房地产投资者实际上并不用传统的收益资本化模型进行投资分
析，更多的倾向于成本途径和市场途径。这明显表现出收益法在实际应用中不乐观的一面川。
  为了增强收益法在实践中的应用，从20世纪70年代开始，国外的学者把对收益法研究的主要精力放在回归分析等定量研究方法上，复杂的定量分析方法不断地被引入到
房地产评估中。在不同国家有不同的情况:以英国为首的英联邦国家在进行房地产评估时，注重市场信息，在推算时很少应用数学模型。他们认为在市场发达的情况下，直接
根据市场信息评估更为可靠。而以美国为代表的美、日等国家在进行房地产评估时，注重技术、计量、数学模型，他们认为通过建立具体的数学模型来进行评估更为准确合理。
1.1.2国内研究
1、我国在房地产著作方面的成果
我国对房地产评估理论的研究最早可追溯到20世纪30年代，1930年，章植的《土地经济学》的出版;1935年张辉出版了《上海市地价的研究》;同年高信出版了《南京
市之地价与地价税》:1938年，王丙勋出版了《天津市地价概况》;1944年，出版了以王季深《上海之房地产》为主的一系列著作。这个时期主要是在介绍国外房地产经济学
理论的基础上，对房地产价格作了初步的研究。1990年4月我国第一份房地产评估专业杂志《房地产评估》创刊，这就为房地产评估在我国的发展创造了良好的理论发展平
台，此后关于房地产评估的书籍及刊物不断问世川。
2、我国在房地产评估政策与制度方面的发展
1949年以后，由于受前苏联商品经济思想的影响，认为社会主义不存在地租，城市住宅不是商品，因此，房地产价值及价格评估研究也被冷落。
1980年11月成立了中国土地学会，并召开了许多学术讨论会，探讨社会主义地租地价问题。从而引发了整个土地价格问题的研究，较普遍地承认了社会主义存在地租，
接受了地价是地租资本化这一古典理论，并一致承认应该实行土地使用制度改革，以住
宅商品化问题讨论为中心，引发了住宅商品化、住宅制度改革、房地产经济等问题的深入研究，逐步形成了房屋商品化的理论体系。1984年12月12日，原城乡建设环境保
护部发布了《经租房屋清产估价原则》，规定房屋估价方法为:房屋现值(净值)二房屋重置完全价值X新旧程度(成新率)，或房屋现值二房屋重置完全价值一房屋折旧。对于
新旧程度的评定，1984年11月8日发布了《房屋完损等级评定标准》。随着我国改革开放步伐的不断加快，市场经济的不断完善，房地产作为国民经济的支柱产业也得到了
长足的发展。1989年7月，我国第一家房地产评估机构—深圳市物业估价所成立，标志着我国房地产评估作为一个独立的行业开始走向市场。1993年国家土地管理局颁
布了《城镇土地估价规程》，1999年建设部与国家质量局颁布了《中华人民共和国国家标准房地产估价规范》，现国土资源部在原《城镇土地估价规程》的基础上进行了调整
与补充，颁布新的估价规程。这使我国房地产评估业有了共同遵守的技术规范川。 3、我国在房地产评估方法方面的研究成果
上海市和北京市先后于1985— 1986年组成课题组，以对级差地租的测算作为制定土地使用费的标准，并分别建立了指数模型和多元线性回归模型。1989年福建省石
狮市土地定级估价中，提出铺面租金剥离法。1990年后，我国提出了从房屋交易价格
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摘要 5-6
Abstract 6
第一章 绪论 10-17
1.1 国内外研究概况 10-13
1.1.1 国外的研究 10
1.1.2 国内研究 10-13
1.2 研究的意义 13-14
1.3 研究的方法和思路 14-17
1.3.1 研究的方法及内容 14
1.3.2 文章的结构安排 14-16
1.3.3 文章的结构图 16-17
第二章 房地产评估的收益法理论 17-27
2.1 收益法在房地产评估方法体系中的重要地位 17-19
2.1.1 房地产评估的含义及原则 17
2.1.2 房地产评估的方法体系 17-19
2.1.3 收益法在房地产评估方法体系中的地位 19
2.2 房地产评估的收益法理论阐述 19-23
2.2.1 收益法的评估原理 19-20
2.2.2 收益法的理论依据 20
2.2.3 收益法的应用前提 20-21
2.2.4 收益法的适用对象 21
2.2.5 收益法的评估公式 21-23
2.3 收益法的应用难点 23-27
2.3.1 方法本身缺陷、难点 24
2.3.2 应用环境、条件难点 24-27
第三章 我国房地产评估中应用收益法的情形探讨 27-33
3.1 不同存在形态的房地产评估 27-29
3.1.1 房地合一评估 27
3.1.2 单独评估土地 27-28
3.1.3 单独评估建筑物 28-29
3.2 不同使用用途的房地产评估 29-30
3.2.1 居住用途的房地产 29
3.2.2 商业用途的房地产 29
3.2.3 工业用途的房地产 29
3.2.4 特殊用途房地产 29-30
3.3 不同评估目的的房地产评估 30-33
3.3.1 房屋租赁价值的评估 30-31
3.3.2 房地产抵押价值的评估 31-32
3.3.3 房地产课税评估 32
3.3.4 房地产分割、合并评估 32
3.3.5 房地产权属发生转移的评估 32-33
第四章 我国房地产评估中应用收益法的参数确定 33-55
4.1 纯收益的确定 33-45
4.1.1 纯收益的指标选择 33-37
4.1.2 房地产收益的构成 37-39
4.1.3 房地产纯收益的影响因素 39
4.1.4 纯收益预测方法的选择与完善 39-45
4.2 还原利率的确定 45-53
4.2.1 还原利率的界定及本质 45-48
4.2.2 通货膨胀对还原利率的影响 48-50
4.2.3 还原利率与折旧率的关系 50-51
4.2.4 还原利率的确定方法 51-53
4.3 收益年限的确定 53-55
4.3.1 土地为出让方式 53-54
4.3.2 土地为划拨方式 54-55
第五章 我国房地产评估中运用收益法的环境构建 55-63
5.1 我国房地产评估运用收益法存在的问题 55-58
5.1.1 对收益性房地产理解不全面 55
5.1.2 缺少熟练掌握收益法技能的评估人才 55-56
5.1.3 无形资产所带来的收益难以从房地产收益中剔除 56
5.1.4 社会对企业价值的理解或观念不同，影响评估人员对收益法的应用 56-57
5.1.5 信息来源的匮乏制约收益法的应用 57
5.1.6 部分评估报告质量不高受到社会的质疑，进一步影响了收益法的推广应用 57-58
5.2 对策研究 58-63
5.2.1 完善收益性房地产的判别标准 58-59
5.2.2 不断提高评估人员的职业水平和专业技能 59
5.2.3 合理剥离出属于无形资产所产生的收益 59-60
5.2.4 改善观念，提醒各界加强对房地产收益法的应用关注 60-61
5.2.5 政府应加大力度健全房地产市场机制建设，提供多渠道信息来源 61
5.2.6 尽量降低房地产评估收益法中的主观因素的影响 61-63
结论及展望 63-66
参考文献